上班族也能設下的買房目標!買房3大關鍵步驟及買房注意事項...

台北買房真的只是空談,還是長期理財的好方案呢? 讓我們一起透過下方的實際成交案例,一步一步操作解說上班族買房3大關鍵步驟及注意事項:

Part 1: 實際可行的理財目標

對於台北上班族而言,考量到多面向的經濟因素後,經常會選擇在三重、新莊、板橋、南港、汐止等等… 租屋通勤。但在面臨租金逐年飆漲、通貨膨脹下,這樣的現況還能夠持續多久呢?

經常聽到房價這麼高,不如租房一輩子的觀點。會有這樣的觀點,多數是認為想要住的房子買不起,倒不如用租的還可以享受好一點的生活品質。

但是當我們拉長時間軸來看:如果只選租屋,屆時年邁65高齡,支付將來30年的房租將會是一筆龐大的成本!另外,房東大多不願意出租給高齡族,有錢也不見得有地方可以住。隨著年齡的增加,租房的許多隱藏成本、社經壓力也都會漸漸浮現。

租屋是個良好的短期居住方案,但是長期租金上的開銷難免會在未來生活品質、交通成本上做一些不得已的犧牲。另外租屋的許多相關風險、不確定性,還有租套房、雅房時遇到的鄰居品質也都是租客需要納入考量的成本。

是的!其實買房不要想一次到位,第一個房買便宜點小一點的。現在房貸利率創新低,遠比支付房租還划得來。在房貸負擔低至1.19%的情況下,台北買房甚至比租房還來的經濟實惠!利用接下來的步驟,我們來一步一步分析在台北蛋黃區買下21坪套房是如何達到的。

在台北上班打拼還是能夠有個具體的買房目標。不但可以免去隨著租金漂流的壓力、風險,5年下來還可以省下幫房東繳出數十萬的房貸!台北買房不是空談,有了具體的規劃跟理財目標,買房會成為你成家起業的經濟起跑點。

話不多說,我們直接來操作示範接下來的實際成交案例

以下提供518房屋2019年實際成交案例作為參考範本,成交案例位於台北中山區松江南京捷運站旁(照片為本案例出售期之公開參考照片,並非現任屋主之室內佈局)

*房地產案例僅供參考,投資房地產應自行判斷與承擔風險*

成交案詳細資訊:

像這樣相似案例如果是用租的話,每個月得繳出3~5萬之租金,對大多數而言仍是一筆可觀的開銷。

在房貸創新低的環境下,買下上述的950萬房屋,每個月實際成本只需繳出約7.5k之房貸利息。也就是說,相對於每個月繳出去3~5萬的租金給別人,我們每個月只需繳出約7.5k就能夠擁有上萬租金的生活水平。而買房所另外需繳的頭期款與本金,全都還是歸自己所有。

我們將一步一步介紹接下來的「設下買房理財目標:五分鐘熟悉房貸利率、頭期款」,希望看完之後會更加了解房地產,投資更有信心!

設下買房理財目標:五分鐘熟悉房貸、頭期款

我們來輸入先前提供的案例參數,一步一步的解說房貸運算,透過免費線上工具精算出最適合你的方案:

  1. 房貸計算大多透過房屋總價才能夠估算出頭期款所需的詳細面額(本操作示範雖然選擇的是青年貸款方案,不過一般貸款也具備著相當優惠,甚至更親民的方案)
  2. 首付指的就是頭期款。也就是買下房屋最初必須繳的一筆金額,通常金額都是房屋總價的20%。另外,頭期款繳得越多,每月應繳的房貸就越低。
  3. 貸款期限指的是房屋總價扣掉頭期款(首付)的面額後,要繳還剩餘金額的期限。寬限期指的是:假設你使用了銀行給你2年寬限期,表示前2年只需要還「利息」不用繳「本金」,目的是要讓你手頭的現金可以拿去先付裝潢,而不至於繳了頭期款後沒錢裝潢。

我們接著來暸解 本金跟利息,合稱也就是所謂的「本息」。為了近一步說明,我們點選上方圓餅圖下面的「查看明細」,即會顯示出以下畫面:

  • 每月應還本金指的是房子本身的價值,也就是每月17~18k的開銷其實到最後還是會回到自己的戶頭裡。相對而言每月應付利息指的是銀行貸款所需要繳給銀行的利息,這筆開銷才是真正繳出去的成本。相對於先前提到的3~5萬租金而言,光是五年下來就能夠省下高達百萬多的租金(以下舉例參考):

5年租金 35k x 12 x5 =210萬


vs


5年房貸利息 7.5k x 12 x 5 =45萬

  • 另外每月本息總共25k,對雙薪家庭、新婚夫妻、同居人等而言負擔相對輕鬆,而若是一人買房可參考上述提到的寬限期(1~5年都有)。

房貸還沒繳完可以賣掉嗎?

答案是可以!

  • 買方需要繼續負擔這份房貸。通常買方辦好貸款設定後,銀行會代償賣方剩餘貸款,不夠的部分,買方則要另外補足,清償完畢,抵押權才可以至地政事務所辦理塗銷登記。
  • 若決定在買房5~10年後決定脫手賣掉,這時所繳的本金,頭期款全都會變回手頭上的現金,讓你能以小房換大房的方式,得到更好的房屋條件及更親民的房貸利率

買房要記誰的名字?

其實房子可以掛上不只一個名字!

  • 買房夫妻可以聯名登記,也就是依照雙方都贊同的比例去分配房地產(頭期款、房貸)。
  • 當然公同登記有保障,也有風險。518房屋建議更詳細的和另一半溝通好公平性,以及評估風險後再來決定記名的方案。

買房後要出租還是自用?

也許讓別人幫自己繳房貸聽起來非常有吸引力,但是出租其實需要承擔相當多的風險。518房屋建議確認是否能控管以下幾點關鍵風險再來考量買房後出租:

  1. 是否能夠保證接下來的5~10年內,每個月都沒有空房?
  2. 房東我的xx 壞了,什麼時候要來換?營運成本算進去後還划算嗎

以下提供一些舉例:
分離式冷氣 約2萬多 \ 電熱水器約6000元 \ 液晶電視6000元 \ 廁所衛浴 水龍頭壞了 \ 洗手台頭髮塞住 \ 馬桶衛生紙不通 \ 蓮蓬頭水塞住 \ 叫水電來一次都約1500元的工資,料另計 \ 冷氣每換一位房客進來,都說要房東灌冷媒  約3000元 \ 
燈泡不亮,雙人床彈簧塌陷要換新2500元 \ 床頭1500 \ 衣櫃8000 \ 桌子2000 \ 沙發2000 \  網路費用 約990元分享多間套房 \ 第四台費用一間房450元xN間 \ 如該套房有處理垃圾 約4500一個月。
(以上都是營運成本)

3. 遇到不可得罪的房客:

以下提供一些舉例:房客舉報房東消防設備,違法私自隔間套房沒申報etc…遇到以上情況嚴重一點房東得拆除所有水泥隔間,輕一點則被列管分級緩拆處理。

4. 房屋格局改造出租的成本:

銀行對於套房的貸款很嚴格,假若當時花下數十萬成本將房屋格局改成多間套房出租,想出售時就得把格局恢復原樣。這樣不但有一開始格局改造的成本,出售時又要再花一筆把格局改回原樣的開銷。

5. 租賃法上路:套房報稅每年需繳交20%的稅率。也就是說一年大概有兩整月的租金要給政府。

Part 2: 靠譜易懂的房價查詢

自2012年8月起台灣實施實價登錄制度:這代表著從2012~2020年,台灣的每一筆房地產成交資訊都有登記並公開於內政部官網

518房屋推薦以下免費網站進行估價查詢:好時價

估價網站推薦原因:

    • 資料庫是用內政部公開提供的數據,因此房地產資料相對客觀完整
    • 提供使用者明瞭易懂的操作介面
    • 推薦使用以下3大功能(下圖): 
      1. 鄰近房屋成交歷史
      2. 社區估價平均值
      3. Google map查看街景功能

另外518房屋也彙整台北近十年的房地產買賣資料,在此免費提供下載:

Part 3: 買房的三大關鍵注意事項

中古屋、新成屋、預售屋?

以下為房屋類別三大注意事項:

  • 中古屋:交易量最大的房地產類別,也比較有機會挑選到好的地段。另外公設比例較新成屋低許多,房價/坪數 cp值相對高
  • 新成屋:建材能一目瞭然,但 基於高公設比例房價/坪數 cp值相對較低
  • 預售屋:是風險最高的類別。詐騙手法非常多,購預售屋須慎防!

驗屋:該什麼時候去看房?

通常房仲帶看的時間點都是早上或是中午,然而以518房屋自身經驗而言,下列3大時間點看房才是關鍵:

    • 晚上:目的是看治安,夜間生活環境,鄰居品質
    • 大雨過後:目的是看是屋訂、牆壁縫隙等是否有漏水
    • 晴天:目的是看採光,風景,通風是否良好

以上三大時段自己親自驗屋才是關鍵,其餘時段選擇自行驗屋,找設計師驗屋,或者請驗屋公司驗屋等可以參考下列文章連結

建商/仲介議價、談判

  • 出價前要先作好功課:事前參考實價登錄、網路工具及銀行房貸專員的估價、或是調屋主謄本等都是必要的,可以讓你知道大概合理價位在哪。遇到不合理的房價時可以拿出內政部提供的數據當作籌碼來進行議價。
  • 心裡有個底價最重要:過程中房仲或許會用其他買方來拉價, 但由於真假較難分辨,重點還是要把自己心中的預算跟底價掌握好。不怕買不到房,只怕買錯房!
  • 多主動出價,爭取更多的機會:很多新手看到開價就不敢或放棄出價,但這是錯誤的觀念。所有的價格都是談出來的,不出價不會讓你更容易買到便宜的房子,只會喪失主動談判及更多的選擇機會。即使最後出價沒買到也無所謂,重點是房仲會知道你是誠意買方,會比較願意花時間、資源在你身上,未來若有上架的好物件也會第一時間通知買方!

地段挑選:房屋最持久的價值

買房因地段不同環境會有非常大的落差,以下為買房地段挑選需注意的事項:

  • 居住環境好跟傳統精華地段並無直接關聯 ; 像忠孝東路、和平東路雖然是精華商業地段,但居住環境就相對較雜亂etc…
  • 評估房屋地段不要以「區」,而是要以「路段、街道」做為評比單位。
  • 透過本篇提及的Part2 免費線上工具來達到小範圍的生活圈查詢。
  • 另外也可透過518房屋首頁和資深房屋仲介預約進行相關房地產洽詢!
謝謝閱讀!讓我們知道您的想法...
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